Верховный суд РФ признал незаконным отказ Росреестра в регистрации земельных участков, образованных после раздела земли. Об этом деле рассказали в пресс-службе Верховного суда России.
Некий житель Красноярского края разделил свои участки и попытался их зарегистрировать, но Росреестр потребовал предоставить проект планировки территории. Суды нижестоящих инстанций поддержали эту позицию. Коллегия по административным делам ВС РФ отменила принятые судебные акты и удовлетворила жалобу заявителя.
"Верховный суд РФ указал, что для государственной регистрации прав на земельные участки, образованные в результате раздела, по общему правилу достаточно заявления собственника и межевого плана, - пояснила "РГ" руководитель договорной, корпоративной и законотворческой практики Бюро адвокатов "Де-юре" Елена Тимошенко. - Требование о предоставлении проекта планировки территории допустимо только в случаях, прямо предусмотренных законодательством. Суд подчеркнул, что регистрирующий орган не вправе произвольно расширять перечень обязательных документов и отказывать в регистрации лишь со ссылкой на отсутствие проекта планирования территории, если обязанность по его разработке законом не установлена".
По ее словам, эта позиция имеет практическое значение для собственников земельных участков и участников рынка недвижимости. "На практике Росреестр нередко требует дополнительные документы, что приводит к затягиванию регистрации, дополнительным расходам и судебным спорам, - рассказывает Елена Тимошенко. - Подход Верховного суда фактически ограничивает возможность формального отказа в регистрации и подтверждает принцип правовой определенности: требования к оформлению земельных участков должны быть прямо закреплены в законе, а не зависеть от усмотрения конкретного органа или должностного лица".
Как поясняет собеседник "РГ", споры, связанные с отказами в регистрации земельных участков после межевания или раздела, периодически возникают на практике. Наиболее распространенные причины - ошибки кадастровых инженеров, пересечение границ с соседними территориями, а также расширительное толкование норм со стороны регистрирующих органов. Нередко собственники сталкиваются с ситуацией, когда Росреестр требует дополнительные документы, не предусмотренные законом, включая проект планировки территории, даже если речь идет об обычном разделе частного участка.
"Особенно часто подобные проблемы возникают в активно застраиваемых районах, на территориях комплексного развития, а также в случаях со "старыми" земельными участками, границы которых ранее не уточнялись, - говорит Елена Тимошенко. - Дополнительный риск создают изменения градостроительных регламентов: участок, который несколько лет назад можно было свободно разделить, после принятия новых правил землепользования и застройки может перестать соответствовать минимальным размерам или требованиям к застройке. Именно поэтому перед началом межевания и подготовкой документов рекомендуется проводить предварительный правовой и градостроительный анализ - это позволяет существенно снизить риск отказов и последующих судебных споров".
Руководитель практики Бюро адвокатов подчеркивает: раздел земельного участка на первый взгляд кажется простой технической процедурой, но на практике собственники часто сталкиваются с отказами Росреестра, спорами о границах и невозможностью зарегистрировать новые участки из-за нарушений градостроительных требований. "Перед разделом важно проверить, соответствует ли участок правилам землепользования и застройки: допустимы ли минимальные размеры новых участков, есть ли подъезд, отсутствуют ли ограничения или обременения, - советует собеседник "РГ". - Отдельное внимание стоит уделить участкам с жилыми домами - после раздела дом не должен оказаться сразу на двух территориях или без законного доступа к дороге".
Для регистрации прав на образованные участки, как правило, достаточно межевого плана и заявления собственника, продолжает Елена Тимошенко. Верховный суд РФ недавно подтвердил, что требование о предоставлении проекта планировки территории законно только в случаях, прямо предусмотренных законодательством. "Это важная позиция для собственников, поскольку на практике регистрирующие органы нередко пытаются расширительно толковать требования закона. Именно поэтому до начала кадастровых работ рекомендуется провести правовую и градостроительную проверку участка - это позволяет избежать лишних расходов и судебных споров", - говорит она.
При разделе земельного участка собственникам важно учитывать не только кадастровые, но и градостроительные последствия такой процедуры. "После образования новых участков могут измениться параметры застройки, требования к отступам, возможность подключения коммуникаций и даже налоговая нагрузка, - поясняет Елена Тимошенко. - Кроме того, исходный участок после раздела прекращает существование как объект права, а значит, все договоры, ограничения и обременения фактически "переходят" уже на новые участки. Это особенно важно при наличии ипотеки, аренды, сервитутов или судебных споров.
Также необходимо учитывать, что раздел земельного участка может влиять на срок владения участком в целях налогообложения при совершении сделок".
