В Москве некая фирма самовольно провела реконструкцию в нескольких своих зданиях, сделала надстройки на технических этажах. А когда суд по требованию чиновников обязал снести надстройки и вернуть зданиям первоначальный вид, фирма продала здания другой компании. В свою очередь, новый собственник обратился в суд, чтобы легализовать самовольные постройки (точнее сказать, надстройки, но дело в том, что после реконструкции, строго говоря, здания и сами превращались в большие самовольные постройки).

Мнения нижестоящих инстанций разошлись. Точку в споре поставил Верховный суд страны. Он указал, что ранее принятый судебный акт уже определил судьбу спорного объекта. При этом закон запрещает совершать сделки по распоряжению самовольной постройкой. Иными словами, ни продать, ни подарить самовольную постройку нельзя. Если же все-таки такое случилось, это нарушение. Новый собственник не может рассчитывать на снисхождение.

"Резюмируя тезисно-правовую позицию ВС РФ, нужно отметить, что в рассмотренном споре исключено не только недобросовестное поведение собственников зданий в части регистрации перехода права собственности, но и в первую очередь не допущена конкуренция судебных актов, когда одновременно существуют вступившие в законную силу противоречивые судебные акты относительно одного и того же предмета спора, - пояснил "РГ" руководитель практики разрешения споров с государственными органами, споров в области интеллектуальной собственности и корпоративных прав Бюро адвокатов "Де-юре" Рашид Гитинов. - Применительно к рассматриваемой ситуации сказанное означает, что нельзя в одном споре признать (и в последующем зарегистрировать) право собственности на объект, который признан в другом споре самовольно построенным и подлежащим сносу".

По его словам, одной из нижестоящих инстанций (той, что поддержала покупателя) не учтена аффилированность нового и старого собственника: у обоих компаний один бенефициар, крупный банк. Это обстоятельство может свидетельствовать о злоупотреблении правом и недобросовестном поведении указанных аффилированных обществ. Иными словами, есть причины подозревать, что покупатель здесь вовсе не жертва обстоятельств. Однако, как поясняет юрист, вопрос о добросовестности (или недобросовестности) покупателя в такой ситуации является по большому счету второстепенным.

"В судебной практике нередки случаи, когда собственники объектов недвижимости "неожиданно для себя" становятся ответчиками по искам о признании самовольными и сносе принадлежащих им объектов недвижимости, - говорит Рашид Гитинов. - Такие ситуации, как правило, имеют место быть при недобросовестном поведении продавца, умолчавшем о признаках самовольности таких объектов. Вместе с тем факт незнания новым собственником - добросовестным приобретателем - признаков самовольно возведенного объекта не имеет правового значения для цели судебной защиты, поскольку таковые обстоятельства не входят в предмет спора и предмет доказывания, а значит, не будут учитываться и приняты во внимание судами при рассмотрении спора. Согласно российскому законодательству, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее права собственности, включая третьих лиц, приобретающих такие объекты в последующем. Таким образом, если вас признают добросовестным покупателем самовольной постройки, то сказанное не будет основанием безусловной автоматической легализации такого объекта".

Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда Российской Федерации № 305-ЭС25-3877