Верховный Суд РФ опубликовал Определение по делу № 18-КГ25-168-К4, в котором указал на допущенные судами ошибки при удовлетворении иска администрации о признании объекта недвижимости самовольной постройкой и о возложении на ответчика обязанности по ее сносу.

ФИО1 на праве собственности принадлежит земельный участок. Администрацией г. Сочи ему было выдано разрешение на строительство индивидуального трехэтажного жилого дома. После возведения дома ФИО1 в соответствии с разрешением на строительство произвел его реконструкцию, в результате чего увеличились площадь и этажность объекта (до пяти этажей), его назначение «жилой дом» изменилось на «многоквартирный жилой дом». При этом на момент возведения дома и его реконструкции вид разрешенного использования земельного участка был «для ведения личного подсобного хозяйства».

В ходе проверки, проведенной специалистами Управления муниципального земельного контроля администрации г. Сочи, было установлено, что земельный участок находился в территориальной зоне «ОЦ-1», относящейся к жилым и общественно-деловым зонам. Также было установлено, что возведенный ФИО1 в результате реконструкции объект недвижимости не соответствует выданному разрешению на строительство и требованиям правил землепользования и застройки на территории г. Сочи.

Администрация г. Сочи обратилась в суд с иском к ФИО1 о признании объекта недвижимости, расположенного на данном земельном участке, самовольной постройкой и о возложении на ответчика обязанности по ее сносу. Тот подал встречный иск к администрации о сохранении спорного объекта в реконструированном состоянии и признании его многоквартирным жилым домом, также он просил обязать Управление Росреестра по Краснодарскому краю изменить вид разрешенного использования земельного участка, произвести кадастровые и регистрационные действия по внесению изменений в объект недвижимости.

Решением Адлерского районного суда г. Сочи от 11 ноября 2020 г. в удовлетворении иска администрации было отказано, а встречный иск оставлен без рассмотрения. Апелляционном судом в дело в качестве ответчиков были привлечены собственники жилых помещений многоквартирного жилого дома.Апелляционным определением Краснодарского краевого суда от 2 июля 2024 г. решение первой инстанции было отменено, принято новое решение, которым иск администрации был удовлетворен. Разрешая спор по существу, принимая во внимание значительное превышение допустимых параметров спорного объекта, отсутствие разрешения на реконструкцию и доказательств проведения государственной экспертизы проектной документации, обязательность которой предусмотрена положениями ст. 49 ГрК РФ для данного вида объектов, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что имела место самовольная реконструкция объекта недвижимости.

Учитывая, что ФИО1 не принял мер по разрешению поставленного в иске вопроса в досудебном порядке, в частности не обратился к уполномоченному органу за получением разрешения на реконструкцию спорного капитального объекта недвижимости, что реконструированное здание не соответствует виду разрешенного использования земельного участка на момент осуществления строительных работ, апелляция оставила встречные исковые требования без рассмотрения. С данными выводами согласился суд кассационной инстанции.

Впоследствии ФИО1 и собственники жилых помещений спорного многоквартирного дома подали кассационные жалобы в Верховный Суд, в которых просили об отмене апелляционного и кассационного определений как незаконных. Рассмотрев дело, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ напомнила, что в соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Самовольная постройка не может являться объектом гражданских прав.

Со ссылкой на Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», Суд отметил, что последствиями возведения (создания) самовольной постройки являются ее снос или приведение в соответствие с установленными требованиями на основании решения суда или на основании решения органа местного самоуправления, принимаемого в соответствии с его компетенцией, установленной законом, если судом не будут установлены обстоятельства, свидетельствующие о возможности ее сохранения.

Верховный Суд подчеркнул, что если в спорной постройке проживают граждане, имеющие право пользования жилым помещением, требование о сносе может быть удовлетворено только с одновременным разрешением вопроса о выселении таких лиц. В указанном случае спор подлежит рассмотрению и разрешению в суде общей юрисдикции. При этом суд привлекает к участию в деле прокурора для дачи заключения по требованию о выселении.

Между тем, как указала Судебная коллегия, в нарушение правовых норм и разъяснений Пленума Верховного Суда суд апелляционной инстанции, разрешая вопрос о сносе капитального объекта недвижимости, не поставил на обсуждение сторон и не разрешил вопрос о выселении граждан, проживающих в самовольном строении, а также не привлек прокурора к участию в деле для дачи заключения о возможности выселения, учитывая, что судами установлено, что данное строение является многоквартирным жилым домом и в нем проживают ответчики.

Кроме того, Верховный Суд обратил внимание, что на момент вынесения оспариваемых судебных постановлений спорный многоквартирный жилой дом был расположен на федеральной территории «Сириус». Законом о федеральной территории «Сириус» установлены правовые основы функционирования данной территории, в том числе урегулированы отношения, возникающие в связи с ее созданием, организацией деятельности органов публичной власти, а также с осуществлением экономической и иной деятельности в границах указанной территории. Согласно п. 2 ч. 2 ст. 43 этого закона органы публичной власти федеральной территории «Сириус» осуществляют полномочия собственника в отношении федерального имущества, переданного федеральной территории в соответствии с положениями названной статьи. Однако администрация федеральной территории «Сириус» с соответствующими процессуальными правами к участию в деле не привлекалась.

Как отмечено в определении, оставляя без рассмотрения встречный иск ФИО1, суд апелляционной инстанции указал на необходимость соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, в частности необходимость обращения к уполномоченному органу за получением разрешения на реконструкцию спорного капитального объекта недвижимости.

Верховный Суд пояснил, что при рассмотрении спора суд должен установить, принимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры для получения необходимых в силу закона согласований, разрешений. «Учитывая, что федеральным законом не предусмотрен досудебный порядок урегулирования спора о признании права собственности на самовольную постройку, а обстоятельства отсутствия необходимых в силу закона согласований, разрешений и принятия лицом, создавшим самовольную постройку, надлежащих мер к их получению относятся к юридически значимым при разрешении такого спора по существу, оставление судом апелляционной инстанции встречного иска без рассмотрения нельзя признать правомерным», – указано в определении.

Таким образом, Верховный Суд РФ отменил обжалуемые судебные акты с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.