Верховный Суд РФ опубликовал Определение от 10 июня по делу № 18-КГ25-84-К4, в котором указал, что, удовлетворяя иск органа местного самоуправления о запрете эксплуатации объекта капитального строительства, суды должны установить нарушения требований технического регламента при эксплуатации здания.

ФИО1 и ФИО2 на праве долевой собственности принадлежит земельный участок с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства». При проведении обследования земельного участка администрацией города-курорта Геленджик было установлено, что возведенный на данном участке жилой дом эксплуатируется владельцами в качестве гостиничного дома. Разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию строения гостиничного типа администрацией города собственникам земельного участка не выдавалось.

Полагая, что эксплуатация жилого дома в качестве гостиницы нарушает разрешенное использование земельных участков, уполномоченный орган обратился в суд с иском к ФИО1 и ФИО2 о запрете эксплуатации четырехэтажного объекта капитального строительства до изменения вида разрешенного использования земельного участка на вид «гостиничное обслуживание», оформления права собственности на него в установленном законом порядке в качестве гостиницы. В случае неисполнения решения суда истец просил взыскивать с ответчиков судебную неустойку в размере 5 тыс. руб. за каждый день неисполнения решения суда.

Решением Геленджикского городского суда Краснодарского края от 6 марта 2024 г. исковые требования были удовлетворены. Суд первой инстанции исходил из того, что спорный объект капитального строительства не был введен в эксплуатацию в установленном порядке в качестве гостиницы либо гостевого дома, не имел заключения уполномоченных государственных органов, подтверждающего его соответствие градостроительным, противопожарным нормам и правилам, требованиям охраны окружающей среды и экологической безопасности, иным обязательным нормам и правилам, в связи с чем земельный участок используется с нарушением вида разрешенного использования. Суды апелляционной и кассационной инстанций согласились с такими выводами.

ФИО1 подал кассационную жалобу в Верховный Суд РФ, в которой просил об отмене указанных судебных актов как незаконных. Изучив жалобу, Верховный Суд со ссылкой на п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» разъяснил, что самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков: возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке; возведение на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки; возведение без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений; возведение с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Данный перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим.

Суд отметил, что индивидуальный жилой дом, принадлежащий ответчикам, возведен в 1996 г. на принадлежащем на праве долевой собственности земельном участке с соблюдением земельного и градостроительного законодательства. Как пояснил Верховный Суд, разрешая спор и удовлетворяя требования о запрете эксплуатации объекта, суд первой инстанции ошибочно применил положения ст. 48, 49, 51 ГрК РФ к объекту, возведенному в 1996 г., в период действия градостроительных нормативов, разработанных органами государственной власти (п. 5 Закона РФ от 14 июля 1992 г. № 3295-1 «Об основах градостроительства в РФ»).

В определении указано, что при разрешении спора суду необходимо было учитывать преследуемую органом публично-правового образования материально-правовую цель, направленную исключительно на запрет эксплуатации индивидуального жилого дома в качестве гостевого дома. К полномочиям органов местного самоуправления в области градостроительной деятельности относится в том числе проведение осмотра зданий, сооружений на предмет их технического состояния и надлежащего технического обслуживания в соответствии с требованиями технических регламентов, предъявляемыми к конструктивным и другим характеристикам надежности и безопасности указанных объектов, требованиями проектной документации, выдача рекомендаций о мерах по устранению выявленных нарушений в случаях, предусмотренных ГрК РФ.

Верховный Суд подчеркнул, что в абз. 5 п. 4 ст. 85 ЗК РФ предусмотрено, что в случаях, если использование не соответствующих градостроительному регламенту земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия, в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких объектов. Он обратил внимание, что суды при разрешении спора, удовлетворяя иск, не установили нарушений требований технического регламента при эксплуатации здания. При этом нормы ГрК и ЗК предоставляют уполномоченному органу право обратиться в суд с иском о запрете деятельности, в результате которой был причинен вред или создается опасность причинения такого вреда в будущем. Такой иск направлен на предупреждение опасности причинения вреда и обеспечение охраны прав и интересов иных лиц.

Верховный Суд констатировал, что нижестоящие инстанции для цели применения п. 1 и 2 ст. 1065 ГК не исследовали обстоятельства о том, что эксплуатация объекта в качестве гостевого дома создает угрозу жизни и здоровью граждан в связи с несоответствием строения техническим и градостроительным регламентам. При правовой квалификации функционального использования индивидуального жилого дома судебные инстанции также не учли, что такой тип строения может быть использован для предоставления услуг гостевых домов, в связи с чем доводы уполномоченного органа относительно использования объекта с нарушением градостроительного регламента земельного участка и прочно связанных с ним объектов подлежали оценке на соответствие требованиям земельного и градостроительного законодательства. Таким образом, Верховный Суд посчитал, что допущенные судами нарушения норм права являются существенными, а потому отменил их решения, направив дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.