Верховный Суд РФ вынес Определение № 304-ЭС25-858 по делу № А27-6217/2023, в котором разъяснил тонкости определения компенсации для предпринимателя при изъятии его нежилых помещений в аварийном МКД.

ИП ФИО1 является собственником двух нежилых помещений в многоквартирном доме Новокузнецка, который до 2017 г. был признан аварийным и подлежащим сносу. В середине мая 2022 г. Новокузнецкая администрация издала распоряжение № 664 об изъятии для муниципальных нужд жилых и нежилых помещений в этом МКД и земельного участка под домом. В связи с этим Комитет по управлению муниципальным имуществом Новокузнецка уведомил ФИО1 о расселении МКД, запланированном до 30 декабря 2023 г., ей было предложено выбрать один из способов обеспечения имущественных прав: получить денежную компенсацию в размере рыночной стоимости, определенной оценщиком, либо получить по договору мены иные свободные помещения в соответствии со списком, опубликованным на сайте городской администрации. Комитет также направил предпринимателю для согласования проект соглашения об изъятии помещений.

ФИО1 не согласилась с предложенной ценой возмещения за изымаемое имущество, определенной оценщиком в размере рыночной стоимости – 3,7 и 1,9 млн руб. за оба помещения, в связи с чем Комитет обратился в суд с иском об изъятии помещений на условиях предоставления указанной компенсации. В свою очередь, ИП подала встречный иск к Комитету со ссылкой на то, что предложенная им компенсация занижена и не включает стоимость неполученного дохода от использования помещений в предпринимательской деятельности в размере арендной платы, которую она могла бы получать, если бы сдавала помещения в аренду. Предприниматель потребовала установить рыночную стоимость недвижимости с учетом убытков в соответствии с представленным ею отчетом специалиста: 10,1 и 4,5 млн руб. за два помещения. Она также представила в материалы дела договор от 1 апреля 2019 г. о передаче одного из помещений в аренду на неопределенный срок для продажи разливных напитков.

Суд по ходатайству предпринимателя назначил судебную экспертизу и поручил эксперту определить рыночную стоимость спорных помещений и размер упущенной выгоды ФИО1 в связи с изъятием помещений и земельного участка под МКД. Согласно заключению эксперта, общая рыночная стоимость двух помещений составляет 13,4 млн руб., размер упущенной выгоды от возможной сдачи двух помещений в аренду за период с 31 декабря 2022 г. по 31 декабря 2023 г. равен 1,2 млн руб. В результате первая инстанция вынесла решение об изъятии спорных нежилых помещений путем выкупа с прекращением на них права собственности ФИО1, с предоставлением ей компенсации в 14,7 млн руб. в течение двух месяцев с момента вступления судебного решения в законную силу. При этом суд отказал в удовлетворении встречного иска ИП.

Апелляция отменила решение первой инстанции, частично удовлетворив первоначальный и встречный иски, постановив изъять нежилые помещения путем выкупа с прекращением права собственности предпринимателя, с предоставлением ей компенсации в 14,7 млн руб. При этом было отказано в удовлетворении первоначального иска Комитета в части установления компенсации за спорные помещения в 3,7 и 1,9 млн руб., а также в удовлетворении встречного иска предпринимателя об обязании Комитета обеспечить выплату возмещения за счет бюджета муниципалитета в течение двух месяцев после вступления решения суда в законную силу. Апелляция также взыскала с Комитета в пользу Ирины Карпенко расходы на проведение судебной экспертизы и уплату госпошлины по иску и апелляционной жалобе.

Изучив кассационную жалобу Комитета, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ напомнила, что если МКД признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, то расположенные в нем жилые помещения непригодны для проживания. Орган, принявший соответствующее решение об этом, также решает изъять земельный участок, занятый МКД с расположенными в нем помещениями, если собственники помещений не исполнили его требование о сносе дома или реконструкции за счет их собственных средств. Таким образом, в отличие от иных предусмотренных ст. 56.3 ЗК РФ оснований для изъятия участков для государственных или муниципальных нужд, изъятие участка земли в связи с признанием расположенного на таком участке МКД аварийным и подлежащим сносу или реконструкции обусловлено необходимостью защитить интересы собственников помещений, которые непригодны для проживания и использования, в том числе в целях обеспечения их безопасности.

Верховный Суд указал, что при установлении размера упущенной выгоды судами учитывается тот доход, который с разумной степенью вероятности был бы получен правообладателем участка, если бы он продолжил его использование исходя из условий, которые имели место до принятия административного решения об изъятии. Для этого учитывается деятельность правообладателя, в ходе которой использовался участок, предпринятые им до принятия административного решения об изъятии меры для получения дохода от использования участка и сделанные с этой целью приготовления. Получение дохода от сдачи в аренду имущества, находящегося в МКД, признанном аварийным и непригодным для проживания, не является типичным, поэтому в этом случае не может презюмироваться наличие причинно-следственной связи между изъятием имущества и возникновением упущенной выгоды. «Следовательно, в отличие от изъятия земельного участка для использования в иных необходимых для государства нужд, в данном случае именно на правообладателя имущества возложена обязанность по доказыванию того, что им были предприняты необходимые меры для получения выгоды и сделаны необходимые для этой цели приготовления, а решение уполномоченного органа об изъятии имущества явилось причиной, не позволившей ему получить упущенную выгоду (доход)», – отмечено в определении.

В рассматриваемом случае, указал Верховный Суд, нижестоящие суды, определяя размер упущенной выгоды в виде неполученной арендной платы, которую ИП ФИО1 могла бы получить при сдаче в аренду принадлежащих ей нежилых помещений, если бы это имущество не изымалось для муниципальных нужд, исходя из средней рыночной стоимости аренды помещений, определенной экспертом на основе ценовых предложений средней стоимости одного кв. м в том районе города Новокузнецка, где расположен МКД, не учли соответствующих норм права и правовых позиций Верховного Суда РФ.

Кроме того, суды не исследовали вопрос, могли ли спорные помещения сдаваться в аренду в спорный период и могла ли предприниматель получить доход в размере среднерыночной арендной платы в этот период за нежилые помещения, расположенные в МКД, который еще до 2017 г. был признан аварийным, непригодным для проживания и использования. В связи с этим Верховный Суд отменил судебные акты нижестоящих инстанций и вернул дело на новое рассмотрение.