Верховный Суд РФ вынес Определение № 305-ЭС22-3321 (14) по делу № А41-615/2020, в котором рассмотрел спор о взыскании с нового застройщика компенсации в пользу залогового кредитора, чьи требования были обеспечены залогом имущества прежнего застройщика.

21 июня 2013 г. ООО «ЮЛ1» и ООО «ЮЛ2» заключили договор участия в долевом строительстве, по условиям которого общество «РПК» обязалось построить многоквартирный жилой дом и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать «ЮЛ2» однокомнатную квартиру общей площадью 41,8 кв. м.

Впоследствии в рамках дела о банкротстве «ЮЛ2» после открытия процедуры конкурсного производства, по соглашению от 10 сентября 2020 г. «ЮЛ2» уступило свои требования к застройщику ФИО1. Арбитражный суд Московской области определением от 28 марта 2022 г. включил денежные требования ФИО1 в четвертую очередь реестра требований кредиторов общества «ЮЛ2», в том числе основной долг в сумме более 2,7 млн руб. и неустойку в сумме около 964 тыс. руб. В дальнейшем ФИО1 был заменен на правопреемника – ФИО2.

8 сентября 2021 г. АС Московской области удовлетворил иск Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства Московской области к застрощйику, ему на основании ст. 201.15-1 Закона о банкротстве были переданы земельный участок, на котором осуществлялось строительство многоквартирного дома, объект незавершенного строительства, неотделимые улучшения земельного участка, права на проектную документацию.

Сославшись на передачу имущества Фонду, ФИО2 обратилась в суд с иском об установлении в ее пользу компенсации, подлежащей выплате ей как кредитору, чьи требования ранее были обеспечены залогом имущества общества «РПК». 28 декабря 2023 г. суд возложил Фонд обязанность выплатить ФИО2 компенсацию в размере около 1,4 млн руб. При этом он принял во внимание Постановление Конституционного Суда РФ от 21 июля 2022 г. № 34-П и исходил из того, что правопредшественники ФИО2 и она сама являлись залоговыми кредиторами. Прекращение их залоговых прав произошло ввиду приобретения земельного участка с объектом незавершенного строительства региональным фондом, на стороне которого не возникло обязательство по предоставлению ФИО2 жилого помещения в натуре.

Отменяя определение первой инстанции, апелляция указала на то, что Постановлением № 34-П/2022 признаны неконституционными ч. 14 и 17 ст. 16 Закона от 27 июня 2019 г. № 151-ФЗ «О внесении изменений в Закон об участии в долевом строительстве». Апелляционный суд счел, что механизм, закрепленный в постановлении, распространяется только на тех кредиторов, которые стали залогодержателями до принятия Закона № 151-ФЗ. Поскольку ФИО1 приобрел права залогодержателя по соглашению от 10 сентября 2020 г., то есть после вступления в силу Закона № 151-ФЗ, он, равно как и ФИО2, не вправе претендовать на получение компенсации. Кассационная инстанция согласилась с этими выводами.

ФИО2 обратилась с кассационной жалобой в Верховный Суд РФ. Изучив материалы дела, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ отметила, что договор участия в долевом строительстве от 21 июня 2013 г. недействительным признан не был, в том числе по основаниям, предусмотренным ст. 61.2 Закона о банкротстве. Вытекающее из этого договора требование к застройщику о возврате денежных средств, внесенных юридическим лицом – первоначальным участником долевого строительства, признано обоснованным вступившим в законную силу определением суда первой инстанции от 28 марта 2022 г. Тем же судебным актом данное денежное требование было включено в реестр.

Залоговые отношения между первоначальным кредитором и застройщиком, обеспечивающие исполнение названного денежного обязательства, числящегося в реестре, возникли в силу закона с момента регистрации договора долевого участия в строительстве, состоявшейся 7 августа 2013 г., то есть до вступления в силу Закона № 151-ФЗ (ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве). Следовательно, пояснил Верховный Суд, первоначальный залогодержатель имел разумные ожидания относительно того, что он получит приоритетное удовлетворение своих требований из стоимости предмета залога на случай банкротства застройщика. Последующее прекращение залоговых прав произошло в связи с передачей земельного участка, объекта незавершенного строительства региональному фонду в рамках дела о банкротстве застройщика. При этом у регионального фонда в силу Закона № 151-ФЗ не возникло обязательство по предоставлению помещения лицу, ранее являвшемуся залоговым кредитором застройщика. На такое лицо в полной мере распространялись положения Постановления Конституционного Суда № 34-П/2022 о необходимости выплаты ему компенсации в связи с прекращением залога. Сама по себе уступка им требования к застройщику новому кредитору не является основанием для ограничения права последнего на получение упомянутой компенсации.

Верховный Суд отклонил ссылки Фонда развития территорий на определение суда от 5 июля 2022 г. по настоящему делу, указав, что действительно ранее ФИО1 обращался в суд с иском об учете его денежного требования в реестре в качестве обеспеченного залогом имущества общества «ЮЛ2». Она отметила, что, отказывая в удовлетворении иска, суды исходили из того, что на момент рассмотрения спора предмет залога уже был передан региональному фонду, в связи с чем «ЮЛ2» утратило статус залогодателя, а сам залог прекратился. Какие-либо обстоятельства, указывающие на недобросовестность первоначального кредитора, его правопреемников либо на пороки договора участия в долевом строительстве, определением от 5 июля 2022 г. не были установлены. Следовательно, не имелось оснований для отказа в удовлетворении заявления ФИО2 о выплате ей компенсации по мотивам, приведенным судами апелляционной инстанции и округа.

Таким образом Верховный Суд РФ отменил решения апелляции и кассации, а обособленный спор направил на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.